Calculadora de alquiler efectivo neto
Halla el costo mensual promedio real de un contrato de alquiler tras repartir los períodos de meses gratis y las concesiones a lo largo de todo el plazo. Introduce los detalles de tu contrato.
Por El equipo de Calcumatix Revisado por Revisión editorial de Calcumatix
Resultado
$2.416,67
El alquiler efectivo neto es $2.416,67 al mes tras repartir $7.000,00 de concesiones a lo largo del contrato.
Estimación educativa únicamente. El texto del contrato, el momento, las tarifas, los impuestos y los términos de renovación pueden cambiar el monto real adeudado.
Respuesta rápida
El alquiler efectivo neto (NER) es el alquiler mensual real tras repartir las concesiones a lo largo del contrato. La fórmula es NER = (alquiler bruto × meses − concesiones) ÷ meses. En un contrato de 12 meses a 2.000 $ al mes con 2 meses gratis, NER = 1.666,67 $ al mes.
Entiende el alquiler efectivo neto: qué te muestra
Los propietarios suelen ofrecer incentivos para atraer inquilinos, lo más común un período de alquiler gratis al inicio del contrato (una condonación de renta) o una asignación en efectivo para mejoras del inquilino. El alquiler nominal o bruto anunciado es la tarifa mensual indicada, pero no refleja estas concesiones. El alquiler efectivo neto divide el costo total real del contrato (tras quitar el valor de todas las concesiones) entre el número de meses del contrato, dando el pago mensual promedio real. Esta cifra es la que inquilinos y agentes de arrendamiento comparan al evaluar varias ofertas de contrato en igualdad de condiciones.
Toda la matemática del alquiler efectivo neto explicada
Alquiler bruto total = alquiler bruto mensual × plazo del contrato (meses) Concesiones totales = (meses de alquiler gratis × alquiler bruto mensual) + asignaciones en efectivo Alquiler efectivo neto = (alquiler bruto total − concesiones totales) ÷ plazo del contrato
- Alquiler bruto total = alquiler bruto mensual × plazo del contrato (meses)
- Concesiones totales = (meses de alquiler gratis × alquiler bruto mensual) + asignaciones en efectivo
- Alquiler efectivo neto = (alquiler bruto total − concesiones totales) ÷ plazo del contrato
Primeros pasos con la calculadora de alquiler efectivo
Datos de entrada
- Alquiler bruto mensual: el alquiler nominal indicado en el contrato
- Plazo del contrato (meses): la duración total del contrato
- Meses de alquiler gratis: el número de meses sin alquiler como concesión
- Asignación de mejoras del inquilino ($): cualquier efectivo que el propietario aporte para adecuación o mejoras
Pasos
- Introduce el alquiler bruto (nominal) mensual del contrato.
- Introduce el plazo total del contrato en meses (por ejemplo, 12 para un año, 36 para tres años).
- Introduce el número de meses de alquiler gratis ofrecidos (introduce 0 si no hay ninguno).
- Introduce la asignación total de mejoras del inquilino en dólares (introduce 0 si no hay ninguna).
- Lee tu alquiler efectivo neto: el costo mensual promedio real del contrato.
Ejemplo de alquiler efectivo neto con cada paso clave
Comparar la Oferta A (3.500 $/mes durante 24 meses con 2 meses gratis) frente a la Oferta B (3.200 $/mes durante 24 meses sin meses gratis).
- Alquiler bruto total de la Oferta A: 3.500 $ × 24 = 84.000 $.
- Concesiones totales de la Oferta A: 2 × 3.500 $ = 7.000 $.
- NER de la Oferta A: (84.000 $ − 7.000 $) ÷ 24 = 3.208,33 $/mes.
- NER de la Oferta B: 3.200,00 $/mes.
La Oferta A tiene un NER de 3.208,33 $ y la Oferta B tiene un NER de 3.200,00 $. La Oferta B cuesta ligeramente menos en términos de alquiler efectivo neto.
Dónde es más útil el alquiler efectivo neto en el arrendamiento
Usa esta calculadora al comparar dos o más propuestas de contrato con distinto alquiler nominal, distintos paquetes de concesiones o distintas duraciones. Es la herramienta de comparación estándar que usan corredores de bienes raíces comerciales, agentes de arrendamiento e inquilinos corporativos al evaluar espacio de oficina, retail o industrial.
Supuestos
- Los meses de alquiler gratis se valoran al alquiler bruto mensual completo para calcular el total de concesiones.
- La asignación TI se trata como una concesión de suma única repartida a lo largo del plazo del contrato.
- El NER se calcula como un promedio aritmético simple, no como una cifra descontada de valor presente neto.
- Se asume que el contrato tiene un alquiler fijo y constante durante todo el plazo.
Limitaciones
- No modela cláusulas de escalada de alquiler (incrementos anuales de renta).
- La fórmula simple de NER no descuenta los meses futuros de alquiler gratis a su valor presente.
- No captura gastos operativos, cargos de mantenimiento de áreas comunes (CAM) ni obligaciones de arrendamiento triple neto (NNN).
- No tiene en cuenta las tarifas de terminación anticipada ni las disposiciones de renta por permanencia.
En la práctica
Un error frecuente al calcular el NER es usar el alquiler neto (después de gastos operativos) como base, en lugar del alquiler bruto nominal. Las concesiones siempre se calculan sobre el alquiler nominal. Del mismo modo, cuando un propietario ofrece una asignación TI, verifica si está estructurada como una asignación pagada por el propietario (una concesión real) o como un préstamo sin intereses que debe reembolsarse si sales del contrato antes de tiempo, porque solo una asignación real reduce tu NER.
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Preguntas frecuentes sobre el alquiler efectivo neto
¿Cuál es la diferencia entre alquiler bruto y alquiler efectivo neto?
El alquiler bruto (también llamado alquiler nominal) es el alquiler mensual indicado en el contrato antes de cualquier concesión. El alquiler efectivo neto es el costo mensual promedio real después de repartir todas las concesiones del propietario (períodos de alquiler gratis y asignaciones en efectivo) a lo largo de todo el plazo del contrato. El alquiler bruto es lo que pagas la mayoría de los meses; el NER es lo que realmente pagas en promedio.
¿El alquiler efectivo neto es lo mismo que el alquiler neto?
No. El alquiler neto en bienes raíces comerciales generalmente significa el alquiler base antes de sumar los gastos operativos (como en una estructura de contrato bruto frente a neto). El alquiler efectivo neto se refiere específicamente al costo promedio tras repartir las concesiones a lo largo del contrato. Los dos términos no están relacionados a pesar de compartir la palabra neto.
¿Cómo reduce un período de alquiler gratis el alquiler efectivo neto?
Durante los meses de alquiler gratis, pagas 0 $ de alquiler pero ocupas el espacio. A lo largo de todo el contrato, el propietario recibe menos alquiler total por esos meses perdidos. El NER distribuye ese valor de alquiler perdido proporcionalmente entre todos los meses, reduciendo el costo mensual promedio. Un contrato de 12 meses con 1 mes gratis a 2.000 $ de alquiler nominal tiene el mismo NER que un contrato de 12 meses a 1.833,33 $ sin concesiones.
¿Cómo maneja esta calculadora las asignaciones de mejoras del inquilino?
Las asignaciones de mejoras del inquilino (TI) son efectivo que aporta el propietario para que adecues o renueves el espacio. La calculadora trata la asignación TI total como una concesión de suma única, la reparte a lo largo del plazo del contrato y resta el equivalente mensual del alquiler nominal. Por ejemplo, una TI de 12.000 $ en un contrato de 24 meses reduce el costo mensual en 500 $.
¿Debo usar el NER o el alquiler bruto al presupuestar el flujo de caja mensual?
Usa el alquiler bruto (nominal) para presupuestar el flujo de caja mensual porque eso es lo que tu contrato exige pagar durante los meses ocupados sin concesión. Usa el NER al comparar el costo total de dos ofertas de contrato distintas a lo largo de todo su plazo, o al reportar el costo promedio de ocupación al equipo financiero de tu empresa.
Fuentes
Revisado para verificar su exactitud con la fórmula anterior.